SVIZZERAIpoteche, con la crisi aumenta il trend verso le durate lunghe

ZURIGO - Dall’inizio dell’anno, i tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso di lungo termine sono aumentati in modo significativo. È quanto indicano i dati di HypoPlus, specialista in intermediazione ipotecaria del Gruppo Comparis. «Attualmente, l’inflazione e i possibili effetti della guerra in Ucraina sulle decisioni delle banche centrali negli USA e nell’Unione Europea preoccupano molti proprietari di immobili, che per difendersi dalle turbolenze sui mercati dei capitali si rifugiano nelle ipoteche a tasso fisso. Le ipoteche a lungo termine offrono maggiore sicurezza nella pianificazione in fasi turbolente», osserva Leo Hug, esperto Comparis nel settore immobiliare. La domanda di ipoteche a 15 anni ad esempio, che negli ultimi anni era stata scarsa, è cresciuta notevolmente. Secondo l’esperto Comparis, a questo aumento della domanda avrebbero contribuito anche le nuove offerte ipotecarie senza clausola per il rimborso anticipato. 

I tassi di interesse indicativi qui analizzati sono i tassi medi pubblicati, ma ancora negoziabili, di circa 50 istituti ipotecari. 

Un dilemma per le banche centrali 
Secondo l’esperto di Comparis, il persistente aumento dei prezzi delle materie prime porta ad aspettative inflazionistiche più elevate. Nel mercato ipotecario, poi, causa una pressione rialzista sui tassi, soprattutto nelle durate più lunghe. «La Banca centrale statunitense (Fed) e la Banca centrale europea (BCE) dovrebbero perciò combattere l’inflazione aumentando i tassi di interesse. Con la guerra in Ucraina, però, anche la crescita economica dovrebbe rallentare», afferma Hug. Un aumento troppo rapido dei tassi di interesse potrebbe fermare la crescita economica. Secondo Hug, le banche centrali si trovano in una nuova fase della loro continua ricerca di equilibrio tra l’intraprendenza e il voler guadagnare tempo. Nel peggiore dei casi, questo potrebbe causare un’inflazione più alta e, al tempo stesso, un indebolimento della domanda (stagflazione). 

Più bisogno di sicurezza, meno ipoteche Saron 
«Considerando lo scarso margine di manovra delle banche centrali, al momento è improbabile che i tassi per le ipoteche Saron aumentino in modo significativo. Tuttavia, nell’attuale contesto politico ed economico questo modello ipotecario ha sempre meno successo», analizza Hug. Secondo i dati di HypoPlus, chi accende un’ipoteca preferisce infatti sempre di più la sicurezza delle ipoteche a lungo termine anziché esporsi alla maggiore volatilità dei mercati dei tassi. 

Aumenta la differenza tra tassi ipotecari e mercato degli swap 
Termina così la fase, che dura ormai da anni, dei tassi bassi per le ipoteche a tasso fisso: a metà maggio 2019, i tassi di rifinanziamento a dieci anni delle banche – i cosiddetti tassi swap – sono scesi in territorio negativo dove sono rimasti a lungo arrivando al minimo dello 0,69% a metà agosto 2019. Da allora hanno registrato una tendenza rialzista fino a raggiungere l’1,71% il 21 marzo 2022. 

Durante la fase dei tassi negativi è aumentata la competitività sul mercato ipotecario. Se a metà maggio 2019 il margine tra i tassi di rifinanziamento a dieci anni delle banche e i tassi ipotecari era ancora di 1,19 punti percentuali, oggi, con il ritorno a rendimenti più elevati, il margine bancario per le ipoteche decennali si è ridotto a 0,97 punti percentuali. 

«Negli ultimi tre anni è aumentata la concorrenza tra gli istituti ipotecari. A questo fenomeno ha contribuito da un lato l’aumento della trasparenza grazie alle piattaforme di confronti. Dall’altro, il maggiore ingresso sul mercato ipotecario da parte di fondazioni di investimento, casse pensione e compagnie assicurative ha aumentato la pressione sugli istituti di credito», dichiara Hug. La differenza residua di 0,44 punti percentuali tra il tasso indicativo e il miglior tasso di interesse di HypoPlus evidenzia però che i clienti ipotecari hanno ancora margini di negoziazione.